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多人状告房屋登记机关

作者:管理员 来源:本站 浏览:2297 发布时间:2012-02-27 16:50:41

                            多名业主房产证行政纠纷案

【案情介绍】

20103月,A等多名购房者与某房地产开发公司签订购房合同,合同第一条约定:某开发公司对所有待售房屋拥有完全产权;第十条:某开发公司保证从房屋交付之日起八个月内办理《所有权证》等手续,并交给购房人;第十六条:某开发公司如果中途违约,除继续履行合同外,还要承担违约金,违约金为全部房款的日息×%计算2011年,某开发公司以A等人的名义向××区房管部门申请办理《村镇房屋所有权证》,并递交了相关材料。后××区房管部门为A等人办理了《村镇房屋所有权证》。A人拒绝领取《村镇房屋所有权证》,认为其与某开发公司签定的购房合同可以证明开发公司出售给A人的房屋是商品房,应颁发城市房屋所有权证。随后,A等人申请行政复议,要求撤销《村镇房屋所有权证》。复议机关认为,其完全依照法律规定,对申请人颁发《村镇房屋所有权证》,没有程序违法或者滥用职权的行为,因此,不予撤销。A等人不服,提起行政诉讼,某开发公司列为第三人。

【律师意见】

一、本案不属于行政诉讼受案范围,依法应驳回A等人的起诉。

从购房合同中可以看出,当时双方明确约定,由第三人某开发公司为A等人办理所有权证,需要特别指出的是,就是这个定性不准的所有权证,最终导致A等人行政复议、行政诉讼。由于双方在合同中存在致命的失误之处,也就是双方约定办理的所有权证究竟是《城市房屋所有权证》抑或是《村镇房屋所有权证》,双方一直各执己见,最终导致纠纷的发生。但显而易见的是,这种因对合同条款内容的不同理解所产生的争议,应属于民事诉讼的受案范围。我们应当清楚的认识到,××区政府作为区级行政机关对村镇房屋实施行政管理过程中,只能依据法律法规或规章的规定,行使有限的职权,对民事主体之间因为履行合同所产生的争议无权介入。对于某开发公司在出售房屋过程中是否有意A等人,作为政府机关也无权过问。对申请人申请办理村镇房屋产权登记的请求行政机关必须依法行政,否则,就可能构成行政不作为,更有可能因行政不作为违法而推上法庭。所以,本案不属于行政诉讼的受案范围。

二、A等人不具备行政诉讼原告的主体资格。

依《行政诉讼法》第2条的规定“公民、法人、或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法的规定向人民法院提起诉讼。”但是××区政府的颁证行为是要依法确认他们对自己购买的私有房屋拥有合法的财产权,非但没有侵犯其合法权益,而且还从法律上对其合法的民事权益进行确认、公示。因此卫东区政府并未侵犯A等人的合法权益,A等人与××区政府为他们办理房屋产权登记的行为上不存在法律上的利害关系,A等人并无诉讼主体资格,应依法驳回起诉。

【律师建议】

既然,××区房管部门的颁证行为合法,但是,A等人的权益确实受到侵害,那么问题该怎么解决?

笔者认为,A等人可以按照合同约定,提起民事诉讼,要求某开发公司解除合同,并赔偿损失。购房合同第一条约定很明确,某开发公司对待售房屋享有完全产权。完全产权,应该理解为有期限的国有土地使用权和因建设行为而产生的房屋所有权。另外,从房屋价格也可以推断出在签订合同时,购房者要求是国有土地使用权的心理。某开发公司隐瞒未取得国有土地使用权的情况,违法建造、出售房屋,是欺诈行为。

【律师提醒】

近年来,全国大中小城市房地产业迅速发展,部分地方政府监管不力,甚至违法批准房地产开发公司建造房屋。最常见的问题,就是在集体土地上建设房屋,俗称“小产权房”。该类房屋,因为没有合法的手续,而难以取得《城市房屋所有权证》,权益保护大打折扣。所以,计划购房者在签订合同前,应该查清楚,所购房屋是否取得“五证”,即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。

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