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房子与宣传不符 开发商耍赖

作者:管理员 来源:本站 浏览:3494 发布时间:2012-08-10 0:00:00

日期:[ 20120110 ]

-- 商报·法眼 --

版次:[ 08 ]

 

 

房子与宣传不符 开发商耍赖

律师:宣传页上的内容符合两个条件,开发商就应承担责任

 

  (资料图片)

  ■ 记者 金曦

  开发商

  合同上没有约定 不需要承担责任

  陈先生打算在洛阳新区买套房子,经过对比,他最终决定在某小区买一套113.17平方米的房子。

  看楼盘那天,售楼人员给陈先生发了一张宣传彩页,也就是俗称的楼书。楼书上详细介绍该楼盘由某国建筑景观大师负责设计,13楼有开放式高级餐厅,20楼有保龄球俱乐部,26楼(最高层)有全景式鸟瞰观光台,并且整栋大厦配备中央空调和地热采暖设施。虽然该楼盘每平米的售价比周围楼盘高了500多元,但考虑到服务设施齐全,又有很大的商业价值,陈先生最后决定购买一套该楼盘的房子,并签了《购房合同书》。

  20116月,开发商通知陈先生领钥匙。但是陈先生验房、领钥匙的时候,发现13楼餐厅和20楼俱乐部都没有建成,26楼的观光台则变成了商品房,并且已经销售出去,而且中央空调和地热采暖设施也没有。

  陈先生很生气,他与其他50多户业主找到开发商,要求开发商按照楼书的宣传完善相关设施,履行承诺。

  但是,开发商负责人指着楼书背面的一行小字说:楼书明确载明仅供参考,一切以商品房买卖合同为准,咱们签的《购房合同书》上并没有约定餐厅、俱乐部、观光台等,楼书属于要约邀请,因此,我们不需要承担责任。

  这些业主与开发商因而发生纠纷。

     

  宣传页上的内容 有时也有约束力

  河南丽恒律师事务所徐要魁律师认为,合同成立需要经过要约邀请和要约、承诺两个阶段,那么要约和要约邀请怎么区分呢?

  《合同法》规定,要约是对特定人发出的希望订立合同的意思表示,发出要约的一方称为要约人,受领要约的一方称为受要约人,要约一经受要约人承诺,即对要约人具有法律约束力;而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请对双方都没有法律约束力。

  一般情况下,开发商向消费者发楼书的其目是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约,因而,从法律性质上分析,房地产楼书一般属于要约邀请,对开发商没有法律约束力。

  但是,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,同时符合以下两个条件的要约邀请,即可视为要约:一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确;二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

  本案中,陈先生与开发商争议的焦点在于餐厅、观光台等内容是否应该是《购房合同书》的一部分。而楼书已经对这些内容约定得很明确,而且业主正是基于这些配套设施和设计,才决定购买该房子的,另外,恰恰因为有这些高档设施,该楼盘的房价才比周围楼盘高,这些对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响。因此,该楼书中的允诺应当视为要约,是《购房合同书》的一部分。

  另外,楼书中虽然有一切以商品房买卖合同为准的字样,但该字样印在背面,字体很小,不容易被察觉,且该内容是限制开发商义务的说明。因此,该段文字不能作为开发商能免除义务的依据。故开发商必须将这些高档设施建设到位,否则应承担违约责任。

  类似的纠纷在房屋销售过程中经常遇到,开发商为了卖高价,往往进行不实宣传。在此,徐律师提醒广大购房者,最好在商品房买卖合同中明确约定配套设施的设计和施工,另外,为了方便取证、有效维权,购房者应当妥善保管楼书。

  特别提醒

  律师观点仅供参考

 

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