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租房协议争议仲裁案裁决书

作者:管理员 来源:本站 浏览:2741 发布时间:2012-03-14 11:10:01

租房协议争议仲裁案裁决书

 (2001年11月13日)

  中国国际经济贸易仲裁委员会(下称仲裁委员会)根据申请人北京××大厦有限公司和被申请人××网络技术有限公司于1999年12月17日签订的租赁协议(Tenancy Agreement)中的仲裁条款和申请人于2000年7月13日向仲裁委员会提交的书面仲裁申请,受理了前述租赁协议项下的争议仲裁案。本案程序适用仲裁委员会1998年5月10日起实施的仲裁规则。

  申请人选定了×××为仲裁员,被申请人选定了×××为仲裁员。由于双方当事人未在规定期限内共同选定或共同委托仲裁委员会主任指定首席仲裁员,仲裁委员会主任指定了×××为首席仲裁员。上述三位仲裁员于2001年2月13日共同组成仲裁庭,审理本案。

  仲裁庭于2001年3月29日和2001年8月20日两次在北京开庭审理了本案。两次开庭时,申请人和被申请人均派其仲裁代理人出席(申请人第一次开庭时派其代表出席,被申请人第二次开庭时亦派其代表出席)。两次开庭时,申请人和被申请人均作了口头陈述,回答了仲裁庭的提问,就有关问题进行了辩论,并就有关证据进行了质证。在本案审理过程中,双方当事人均曾根据仲裁庭的要求或自行补交有关书面陈述和证据。

  本案现已审理结束,仲裁庭根据庭审查明的事实和现有书面材料,作出本裁决。本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下:

一、案情

  本案双方当事人于1999年12月17日签订了租赁协议及附件(appendix)和附表(schedule)。双方在租赁协议及附件、附表约定:由申请人向被申请人出租北京盛福××大厦100房间和850房间;100房间租赁面积(RA)大约为278平方米,净使用面积(NUA)大约为203平方米;850房间租赁面积大约为294平方米,净使用面积大约为216平方米;房屋租赁面积和使用面积的确切大小将由业主(申请人)测量,并且自业主将测量结果书面通知承租方之日起,作为计算与该房屋面积有关的各项付款的依据;租期自1999年12月1日至2003年2月28日,共3年零3个月;承租方(被申请人)应向业主支付押金(deposit),包括租赁押金和停车位押金,共38626美元;承租方应付的月租金包括停车位的费用及房屋的应付租金,自1999年12月1日至2003年2月28日,100号房间的价款为每平方米租赁面积28美元,850房间的价款为每平方米租赁面积17美元;业主许可承租方在租期开始的头3个月免于缴纳月租金,因而月租金自2000年3月1日起缴纳。

  上述协议签署后,被申请人认为850房间较小,不能满足其使用要求,故向申请人提出了更换租赁房间的要求。申请人安排被申请人查看其他房间供其选择,与此同时,申请人通过×××公司向被申请人发函,声称在被申请人先支付100房间的所有应付款项后方考虑其安排比850房间更大的房间的请求。其后,申请人的律师向被申请人发函,要求被申请人支付拖欠的款项。在被申请人未予支付有关款项的情况下,申请人于2000年5月6日向被申请人发出通知,自2000年4月28日起终止租赁协议。申请人于2000年7月13日向仲裁委员会提交仲裁申请。

  申请人的仲裁请求经修改,最终确定为:

  1.被申请人向申请人支付赔偿金113099.00美元。

  2.被申请人向申请人支付欠付的租金24711.87美元及该笔租金自2000年3月1日起按年利率8%计算的利息。

  3.被申请人向申请人支付欠付的停车费370美元及该笔停车费自1999年12月1日起按年利率8%计算的利息。

  4.被申请人向申请人支付律师费5785美元。

  5.被申请人承担所有的仲裁费用,包括但不限于登记费、所有的仲裁费(以及仲裁过程中发生的所有差旅费及食宿费)。

  申请人的主要观点如下:

  1.《租赁协议》合法有效。

  (1)申请人主体合法,具有法定的出租资格。

  申请人作为北京××大厦的所有权人,拥有该大厦的产权,同时也依照有关法律和行政法规的规定办理了全部必需手续,包括公安部门颁发的“涉外许可证”、北京市政府颁发的“批准证书”、国家工商局颁发的营业执照等。上述所有文件都明确批准申请人具备进行房屋出租及其他业务的资格。

  (2)租赁许可证不影响租赁协议的效力。

  被申请人认为,根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定,房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。该规定属于强制性规定。根据合同法第52条第5款的规定,当合同违反法律、行政法规的强制性规定时,合同无效。所以,租赁协议无效。

  申请人认为,合同法第52条所称的行政法规专指国务院制定的规范性法律文件,《城市房屋租赁管理办法》作为部门性的行政规章,显然并非行政法规。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同法实施之后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此,本案租赁协议合法有效。

  2.申请人完全履行了合同义务。

  双方签署租赁协议后,申请人已按协议规定准备好租赁房屋到被申请人可以随时入住的程度,也全部完成有关部门要求的出租房屋手续,已正确、完全地履行了自己一方的义务。同时被申请人没有如约履行义务以后,申请人多次主动向被申请人发出催款通知,积极减少损失。

  3.租赁房屋不存在缺陷,完全符合租赁协议规定。

  (1)关于面积小的问题不存在。

  被申请人对850房间面积过小的指责,与事实不符,也没有任何有效证据。从双方签订协议至第一次庭审,被申请人在从未以任何形式提出过对房屋面积的任何异议的情况下,忽然提交了由被申请人聘用的装修公司出具的所谓850房间过小的证据。该证据不能成立,没有任何说明力。

  (2)关于850室地板振动与噪音问题。

  被申请人方的郎先生、孙先生曾多次参观850房间,详细了解了有关850房间的各种情况,陪同参观的姚小姐也详细、如实地回答了他们的各种询问。参观中被申请人从未对地板振动、噪音问题提出异议,以后的律师函、答辩书及第一次庭审中均未提出过地板振动、噪音的问题。对于大厦的楼板、隔音,租赁协议的附件2均详细规定了应符合的建筑标准。大厦竣工时通过了建筑主管部门的各项验收并出具了竣工验收报告,这也证实了大厦包括地板、隔音在内的各项标准是合格的。大厦的地板振动和噪音实际上是由毗邻的××饭店供热锅炉引起的,但那是极少时候的例外情况。和850房间相邻、朝向位置也相同的其他房间租客从未发生类似的问题,被申请人关于地板振动及噪音会影响电脑设备的使用的说法不能成立。

  4.关于调换850房的问题。

  双方签署租赁协议后,被申请人应当承担支付租赁协议项下租金的义务,申请人从未同意过免除被申请人支付房租和押金的义务,并同意给被申请人调换其他房间。

  5.关于租金曾有约定协议价与实际不一样的问题。

  申请人认为“最初商谈和最终不一致”系正常现象,不存在人为协商修改的问题。

  6.关于逾期付款的利息的约定合情合理、于法有据。

  租赁协议成立、生效后,被申请人就应该承担及时支付租金的义务。但时至今日,被申请人仍未支付任何租金。根据合同法第141条的规定,当事人可以约定一方延迟履行时向对方支付违约金。1999年2月11日颁布的《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》也明确许可当事人约定逾期付款违约金的做法。租赁协议第7条第5项明确规定,若未能在规定的时间内收到任何月租金和其他费用,应认为是被申请人拖欠款项,此时申请人有权按15%的年利率收取自付款到期日至实际付款之日的利息。该条款经双方协商一致,是被申请人的真实意思表示。同时,年息15%的约定合情合理,也是常见的商业惯例。

  被申请人的主要观点如下:

  1.租赁协议因违反法律规定而归于无效。

  根据《城市房屋租赁管理办法》第16条、第17条的规定,《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。被申请人认为,此规定属于强制性规定,是对出租人资格的一种要求。根据《合同法》第9条第1款的规定及第52条第5款的规定,本案租赁协议属于无效合同。而且,租赁协议无效的原因根本在于申请人没有依法取得《房屋租赁证》,因此,完全是申请人的过错导致该协议无效。申请人无权根据租赁协议向被申请人主张权利。

  租赁协议没有依法办理登记手续,虽然这并不影响合同的效力,但从该事实中也可看出,申请人在从事租赁经营业务中,存在诸多不规范操作,导致租赁行为存在法律上的瑕疵。

  2.《租赁协议》中的定金条款依法尚未生效。

  《担保法》第90条规定:“定金应当以书面形式约定……定金合同从实际交付定金日起生效”。被申请人据此认为定金条款虽然存在于租赁协议及其附表中,但定金合同为一实践性合同,只有当合同一方实际交付定金后才成立。本案中,双方之间虽然有定金的约定,但是由于定金没有实际交付,故定金合同没有生效。申请人也无权依据定金条款要求支付定金。

  3.申请人在合同履行过程中先存在违约行为。因为申请人并未根据《租赁协议》第3条第6款的约定办理《房屋租赁证》。

  4.交付的租赁物存在严重瑕疵。

  (1)申请人交付的房屋面积不足,导致申请人的租赁目的无法实现。租赁协议第一页写明850房间的净使用面积为216平方米,而被申请人在委托装修公司进行装修时才由装修公司处得知,该房屋的实际的净使用面积与约定的216平方米有很大的出人。这种情况会导致被申请人办公时工作环境达不到预期的要求,甚至有可能导致因该房屋无法容纳被申请人的全部员工及设备,影响被申请人的正常工作,导致被申请人订立租赁协议的目的无法实现。作为与此一体的100房间的租赁,亦没有实际意义。

  申请人的不适当履约行为已构成了违约。在此情况下,申请人有采取补救措施的义务。事实上,申请人也承认了面积过小的事实,并同意为被申请人提供其他房间,这从有关往来函中可以看出。但在双方就新的租赁房间进行选择过程中,申请人却要求被申请人先行支付100房间的租金及其他费用,否则将不予考虑850房间的更换要求。对于申请人的这种行为,被申请人无法接受。

  (2)850室地板振动与噪音问题。

  被申请人最初看房时发现了850房间有振动的现象,并就此事询问申请人,申请人的业务员答复称:房屋振动是间歇性的,问题不大,只要摆上家具后振动自然会消失。但从装修公司致被申请人的函可知,导致振动的原因是该房屋靠近锅炉房。被申请人作为从事网络技术的企业,办公室内有电脑等重要办公设备,申请人在租约签订之前就应已知晓,如该房屋内有噪音、振动的情况,必然给电脑造成损害,也不符合被申请人对办公环境的要求。对此,申请人有告知的义务,但事实上申请人并未履行该义务,对房屋的缺陷有隐瞒欺骗的行为。

  5.租金在报价时为:100室25美元/平方米·月,850室19美元/平方米·月,签约时为配合申请人出租其他房屋,而在《租赁协议》中写成28美元/平方米·月和17美元/平方米·月。

  6.租金损失要求不合理。理由为:850室本身有问题。100室长达8个月没有租出去,申请人没有证据说明这是被申请人的责任。

  7.申请人利息计算缺乏依据。

  民法通则对于违约利息性质的确定,是由违约方对于由其违约行为而使另一方受到的损失进行的补偿。本案中真正的违约方是申请人,而不是被申请人。因此,申请人无权要求被申请人支付违约利息。而且租赁协议中约定的利息标准违犯国家法律对利息计算的有关规定。

  8.申请人要求支付律师费及仲裁费依据不足。

  申请人关于律师费的请求即使被支持,根据《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》(1998年5月10起施行)第59条规定,也应当仅限于胜诉金额的10%范围内。另一方面,申请人错误地理解了本案的法律及事实关系,对本仲裁案的发生负有主要责任,因此,产生的仲裁费用,只能由责任方来承担。

二、仲裁庭意见

  (一)关于租赁协议的效力

  根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第16条、第17条的规定,《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。被申请人因而认为:此规定属于强制性规定,是对出租人资格的一种要求,根据《中华人民共和国合同法》第52条第5款的规定,违反法律、行政性法规的强制性规定的合同无效,因此,申请人未办理《房屋租赁证》,导致合同无效。

  仲裁庭认为,根据1999年12月19日《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》的第4条,“合同法实施之后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《城市房屋租赁管理办法》只是建设部的部门规章。因此,仲裁庭对于被申请人的前述主张不予支持。

  所以,虽然申请人未能办理《房屋租赁证》违反了双方在本案租赁协议中的有关约定,但这并不影响租赁协议的效力。而且,根据申请人的营业执照和批准证书,申请人有出租××大厦写字楼的资格。

  本案租赁协议是在被申请人看房后,经协商与申请人达成的,应体现双方的真实意思表示。而且,本案租赁协议不存在《中华人民共和国合同法》规定的导致合同无效的情形。因此,仲裁庭认定,本案租赁协议是有效的。

  仲裁庭注意到,被申请人曾提出本案租赁协议的关于100和850房间的租价约定不合理,只是为了配合申请人对其他租户的谈判才将租价作出如此约定。仲裁庭认为,被申请人并未就其主张举出充分证据。因此,仲裁庭认为,本案租赁协议中关于租价的约定是有效的。

  (二)关于违约责任

  1.根据《租赁协议》约定,申请人已将100房间和850房间提交被申请人入住,被申请人所聘装修公司的函即是证明,申请人已履行了协议约定的“交付”义务。

  2.被申请人以《担保法》有关规定否定《租赁协议》的定金条款的有效性。仲裁庭认为,根据本案租赁协议第10条第15款,除非与中国法律、法规相抵触,租赁协议的英文本与中文本不一致时,以英文本为准。而英文本第4条“Security Deposit”应译为“押金”,而非中文本相应位置上的“保证定金”。而且,附表Ⅱ(中文本)中亦将其称为押金。从本案的实际情况来看,被申请人根据合同应向申请人支付的38626美元从性质上亦应为“押金”,而非“定金”。被申请人未按合同约定支付押金,只能视为被申请人违约。

  3.根据申请人通过××公司于2000年2月29日和3月9日给被申请人的函,可以看到:(1)租赁双方已在就850室的更换问题及“修订有关850室的条款”进行磋商;(2)申请人已在函中明示:“在贵方支付100室一切应付款额之后,我们将非常高兴地与贵方进行友好协商”、“在我方2000年2月29日的信中,我方请求贵公司先为100室支付应缴押金,……请在2000年3月15日前支付所有应付款项,然后我们将可以考虑贵公司入住比850室更大房间的请求”。

  根据租赁协议,标的物的实际用途为:“公司办公”。对于被申请人来讲,为满足办公需要,不可能只承租两间房中的一间。在双方都已认识到原标的物的适用性问题并已有意协商调房后,显然被申请人没交协议规定押金有违约责任,虽然申请人同意仅先交100房间押金表示了诚意,但申请人一味坚持“先付100室所有应付款项”再调房,忽视了消费者租赁的最终用途,导致100房间也不租并撤销协议的后果,申请人负有处理不当的责任。

  但是,尽管双方对850房间不适合被申请人办公用途的问题达成共识,但由于被申请人没有按申请人要求支付100房间的“一切应付款”,致使双方对850房间的更换方案没能进一步磋商并达成协议。

  4.根据签约程序及租赁行为惯例,签约之前,承租人应认真验房,如有问题或要求应在签约时明示并应有文字依据。被申请人认为申请人隐瞒房屋瑕疵并以此拒不履约,依据不足。

  5.根据《租赁协议》第3条第6款规定,申请人应办理《房屋租赁证》,由于该条款未明确规定办理的时间,故不能认定被申请人主张的“申请人违约在先”的说法,但申请人在该规定上有违约行为。虽然在庭审期间申请人向北京市国土资源和房屋土地管理局及国家建设部法规司调查,了解到《房屋租赁证》的规定不适合北京××大厦房地产开发项目,但该工作应在双方签署协议,承诺办理《房屋租赁证》之前。

  6.综合以上5点,仲裁庭认为,在双方当事人未能就租赁协议的修改达成一致意见的情况下,原租赁协议仍然有效,双方当事人仍应按协议的约定履行其义务。被申请人未按租赁协议的约定向申请人支付月租的行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。

  (三)关于申请人的仲裁请求

  1.申请人的第1项仲裁请求。

  申请人的第1项仲裁请求是请求被申请人向其支付赔偿金113099.00美元,其中包括100房间自2000年4月29日起至2001年1月1日止(即该房间再次出租之日)的租金及850房间自2000年4月29日起至2001年4月12日(该房间一直未能出租,2001年4月12日为申请人申请变更请求之日)止的租金。

  仲裁庭认为,在因被申请人的原因导致本案租赁协议解除以后,申请人不可能立即将100和850两个房间另行出租,由此而遭受的损失应由被申请人承担。但是,申请人作为守约方亦应努力减少因租赁协议被解除而造成的损失,即应尽力将房屋早日另行出租。本案中,申请人在较长的时间内未能将房屋另行出租,而要求被申请人承担较长时间的租金损失显然是有失公平的。因此,仲裁庭认为,应由被申请人向申请人支付相当于两个房间按租赁协议约定的租价计算的一个月的租金的费用,即12782美元,作为对申请人的损失的赔偿。

  2.申请人的第2、3项请求。

  申请人的第2项请求是请求被申请人向申请人支付欠付的租金24711.87美元及该笔租金自2000年3月1日起按年利率8%计算的利息;第3项请求是被申请人向申请人支付欠付的停车费370美元及该笔停车费自1999年12月1日起按年利率8%计算的利息。

  根据租赁协议及其附表Ⅱ的约定,被申请人应自2000年3月1日起向申请人缴纳月租金。但被申请人一直未能支付月租金。仲裁庭认为,应由被申请人向申请人支付100和850两个房间自2000年3月1日起至2000年4月28日(即租赁协议被解除之日)止的按租赁协议中约定的租价计算的租金24711.87美元及该款自2000年4月29日起至实际支付日止按年利率8%计算的利息。

  仲裁庭注意到,根据申请人在其2001年4月12日提交的文件中:停车费是在按100号房租金28美元/平方米和850号房租金17美元/平方米计算的每月租金之外的。但是,根据合同附表Ⅱ第4条,停车费是包含在按100号房租金28美元/平方米和850号房租金17美元/4方米计算的每月租金之内的。由于仲裁庭已经支持了申请人的第2项关于月租金的仲裁请求,因此,仲裁庭对于申请人的第3项请求不予支持。

  仲裁庭注意到,申请人日期为2001年4月12日关于修改仲裁请求的书面材料中计算利息时,对押金的利息也作出了计算,但并未将此项列入正式的仲裁请求之中,因此,仲裁庭对此不予支持。

  3.申请人的第4、5项仲裁请求。

  仲裁庭认为,被申请人应向申请人支付3000美元,以部分补偿申请人的律师费。

  申请人要求被申请人承担其因本案而产生的差旅、食宿等费用,但并未提出具体金额,仲裁庭不予支持。

  本案仲裁费由申请人承担40%,被申请人承担60%。

三、裁决

  仲裁庭一致裁决如下:

  (一)被申请人向申请人赔偿损失12782美元。

  (二)被申请人向申请人支付欠付租金24711.87美元及该款自2000年4月29日起至实际支付日止按年利率8%计算的利息。

  (三)被申请人向申请人支付3000美元,以部分补偿申请人的律师费。

  (四)本案仲裁费由申请人承担40%,由被申请人承担60%。

  (五)驳回申请人的其他仲裁请求。

  (六)上述各应付款项,被申请人应于本裁决作出之日起45日内支付完毕。被申请人逾期支付第(一)、(三)和(四)项时,应按年利率6%加计利息。

  本裁决为终局裁决。

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